מאגר חברות ואנשי מקצוע מובילים בעולם הבנייה

הגדרת "אתר"

המונח "אתר" מצוי עתה בסעיף 76א שנתחדש במסגרת תיקון 31 ולפיו – "על תכנית לשימור אתרים יחולו הוראות התוספת הרביעית".מונח זה נזכר גם בסעיף 13 של התוספת השלישית, ולאורך התוספת הרביעית שנתחדשה בחוק התכנון והבניה.

1.בסעיף 1 לתוספת הרביעית הוגדר "אתר": "בנין או קבוצת בנינים או חלק מהם,לרבות סביבתם הקרובה, שלדעת מוסד תכנון הם בעלי חשיבות הסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית."

ההגדרה מתייחסת ל"בנין או קבוצת בנינים וסביבתם הקרובה".
"בנין" הוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון – "כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן בין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר לרבות
(1)כל חלק של מבנה שאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע.
(2)קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור או לתחום שטח קרקע או חלל".
מן ההגדרה משתמע כי לא ניתן לקבוע אתר לשימור אם הוא רק קרקע פנוייה, תל, גבעה, או ממין הצומח, שאינו נכלל בהגדרת "בנין". אך לעומת זאת בהגדרה "אתר" כן נכללת סביבתו הקרובה, ויכול שהיא תהיה חצר, גן, וכיוצא באלה, הסמוכים לבנין, כאשר הבנין וסביבתו מהווים ביחד אתר לשימור.

2.מעמד תכנית לשימור -ומי רשאי ליזום הכנתה
בסעיף 2(א) לתוספת נקבע כי "דין תכנית לשימור אתרים, כדין תכנית מיתאר מקומית", ובס"ק (ב) נקבע כי – "תכנית לשימור יכל שתוכן על ידי הוועדה המקומית ויכל שתוכן על ידי מעונינים, בכפוף לסעיף 3".

אלמלא נאמרו הדברים שבפיסקה (ב), היתה נשללת הסמכות ממעונינים, שאינם חברי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ליזום תכנית לשימור אתר, במעמד של תכנית מיתאר מקומית, מכוח הוראת סעיף קטן (א). האמור בפיסקה (ב) נחוץ, באשר לפי סעיף 62 לחוק התכנון, תכנית מיתאר מקומית (או שינוי בה) מוגשת על ידי הוועדה המקומית בלבד, בעוד שליזמים יש מעמד רק להגשת תכנית מפורטת (סעיף 67(א) לחוק התכנון).

מכיוון שבסעיף קטן (ב) הוקנה מעמד גם למעונינים, בכפוף לסעיף 3, נברר מי הם "המעונינים" לפי סעיף זה, ונמצא כי הכוונה ל-: (1) בעלי קרקע; (2) רשות מקומית שבתחומה מצוי האתר; (3) כל גוף ששר הפנים אישר.

בפיסקה (3) -נשארה היריעה פתוחה למילוי, בהתאם לקביעת שר הפנים.

3.הוועדה לשימור אתרים, מעמדה ותפקידה בסעיף 10 לתוספת הוטלה חובה על כל רשות מקומית להקים ועדה לשימור אתרים שתמנה חמישה חברים, בראשות ראש הרשות המקומית או אחד מסגניו, ובנוסף לחברי המועצה הרגילים, אחד המצוי בנושא שימור מבנים ואתרי התישבות, בדעה מייעצת. לשם מינוי אדם זה ניתן להסתייע במועצה לשימור מבנים ואתרי התישבות.

תפקיד ראשון שנקבע לוועדה הוא, החובה האמורה בסעיף 12(א) להכין, תוך שנתיים ממועד הקמתה, רשימת אתרים הראויים לשימור.
מלבד החובה המוטלת על הוועדה, נקבע לה בסעיף 13 לתוספת מעמד של גוף מייעץ למועצת הרשות המקומית, לוועדה המקומית, ולוועדה המחוזית בנוסף לסמכותה של הוועדה לשימור אתרים לעסוק בתכנון לעתיד, נושאת הוועדה סמכויות לעצור פגיעה והרס מיידיים במבנים הנמצאים בסכנה, לפי סעיף 14 של התוספת הרביעית. סמכויות אלו כרוכות באפשרות של פגיעה בזכות הקנין של הפרט, ולכן ראוי שנדקדק בכל פרט הנובע מהאמור בסעיף 14, בעת שנדון בו בהמשך.

סמכות רבת חשיבות ניתנה לוועדה להפקיע אתר הראוי לשימור (בתנאים המפורטים בסעיף 15 שיידון גם הוא בהמשך).

4.מעמד אתר לשימור בתקופת הכנת תכנית המטרה של הבטחת שימור אתרים עלולה להיות מסוכלת, אם פעולות פיתוח תיעשינה בחפזה, ואם כוונות השימור לא תתבטאנה בפעולות סטטוטוריות המבטיחות את השימור.
כשם שתכנון עתידי עלול להיות מסוכל אם לא יובטחו האמצעים שימנו את סיכולו, כך קיים חשש גם לגבי שימור אתרים.

בחוק הראשי נמצאה הדרך החוקית להבטיח את התכנון העתידי, על ידי פרסום הודעה על החלטה להכין תכנית לפי סעיף 77, וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78. דא-עקא, בחוק הקיים אין הגבלה בזמן להקפאת פעולות מכוח סעיפים 77ו-78 ואם לא תוטל מגבלת זמן, עלול בעל נכס להיות במצב של "הקפאת" נכסו למשך שנים רבות, ורק התערבות בג"צ תשחררנו מכבלי הסעיפים הנ"ל.

לגבי תכנית לשימור אתרים נקבעה מגבלת זמן של שנה לתנאים מגבילים לשימוש ופיתוח במקרקעין, כדי להבטיח את מטרת השימור, עם אפשרות להארכה לשנה נוספת ותו-לא (סעיף 4 לתוספת הרביעית).

5.הפקדת תכנית לשימור חידוש גדול התחדש בתוספת הרביעית, והוא תקדים בעל חשיבות בהפקדת תכניות: סעיף 5 לתוספת מחייב מסירת הודעה אישית בדואר רשום לבעלים ולמחזיקים של נכס שנכלל בתכנית לשימור (ככל שניתן לאתרים בשקידה ראויה).

להודעה אישית תצמח תועלת הן לרשות, בכך שבעלי הנכסים או מחזיקיהם ידעו כי עליהם לנהוג מכאן ולהבא לפי התכנית המופקדת, ולא יהיו רשאים לסטות ממנה אלא באישור הרשויות, ותועלת לבעלים שידעו כי עומדת להם זכות התנגדות לתכנית, והם לא יחמיצו זכות זו.

6.התאמת פעולות בנכס בהתאם לתכנית שימור תכנית שימור מחייבת בעל נכס או מחזיק לנהוג בהתאם להוראותיה, בכל מקרה של שינוי או שימוש באתר. הכלל נקבע בסעיף 7 לתוספת, והחידוש שבו הוא במקרה שתכנית שימור קבעה הוראות הנוגעות לתוכו של מבנה והטילה מגבלות לגבי שינויים פנימיים; במקרה כזה, השינוי הפנימי גם הוא חייב להיות בהתאמה להוראות התכנית. בסעיף זה יש חריגה מהכלל שנקבע בסעיף 145 לחוק הראשי, ולפיו , "שינוי פנימי" בדירה, כהגדרתו באותו סעיף אינו טעון היתר.

7.בעיות מימון הקשורות בתכנית שימור אתרים לבעיות המימון הקשורות בתכניות לשימור אתרים, יש ארבע ראשים:

(1)הפיצויים לפי סעיפים 197 ו-200 לחוק התכנון והבניה;
(2)היטל השבחה;
(3)הוצאות הכרוכות בעבודות להחזקת אתר ושיפוצו;
(4)הפקעות. נדון בכל ראש בנפרד.

(1)זכות הפיצויים בגין ירידת ערך נכס עקב אישור תכנית, קבועה בסעיפים 197 ו-200 לחוק התכנון והבניה. סעיף 197 מתנה את זכות הפיצויים "בכפוף לאמור בסעיף 200". סעיף 200 מצמצם את זכות הפיצויים, ולפיו לא יראו קרקע כנפגעת אם בהוראות התכנית נכללו מגבלות שונות, ובהן, בין השאר:
"(1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם" וכן – "(7) הגבלת דרכי השימוש בבנינים".

חריג למגבלות לתשלום פיצויים הוא האמור בסעיף 200 –"ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".

יש להבחין בין פיצויים לפי סעיף 197 לבין הפיצויים הנובעים מהפקעת נכס 2.
המקור לתשלום הפיצויים יכל להיות מכספים שהצטברו בקופת הוועדה המקומית מגביית היטל השבחה 3.

ואולם, מכיוון שההכרעה הסופית בענין חיוב בפיצויים היא בידי בית המשפט, והתהליך המשפטי עשוי להימשך מספר שנים, ייתכן מצב שבו הרשות המקומית לא העריכה אל-נכון את הצורך להיערך לתשלום פיצויים מבחינה כספית ותקציבית, או שהיא תגיע למסקנה כי במקרה פלוני, מחיר השימור אינו מצדיק את המטרה. בידי הרשות קיימת האופציה לסגת מן התכנית, ולצמצם את היקף הפיצוי (סעיף 8 לתוספת הרביעית). הנסיגה מן התכנית יכולה להתבצע בכל שלב, לרבות בשלב שלאחר מתן פסק-דין.

(2)היטל ההשבחה פועל לפי התוספת הרביעית בשני כיוונים: האחד – כמקור למימון פעולת הוועדה המקומית בנושא שימור אתרים, וזאת מכח הוראת סעיף 13 של התוספת השלישית בדבר ייעוד כספי היטל (בהתאם להרחבתו של סעיף זה לפי סעיף 2 של החוק המתקן), והאחר – לצידו של בעל נכס, שהוועדה המקומית החליטה לבטל לגביו תכנית שימור והוא לא קיבל פיצויים. במקרה האחרון, החזרת נכס למצבו החוקי כפי שהיה ערב השימור לא יגרור אחריו חיוב בהיטל השבחה (סעיף 8(ב) של התוספת הרביעית).

(3)הוצאות לעבודות אחזקת אתר ושיפוצו

סעיף 14(א) של התוספת הרביעית מפרט את התנאים להתערבות הוועדה לשימור אתרים ברכושו של בעל הנכס. מכיוון שהמדובר בסמכות העלולה לפגוע בזכות הקנין של הפרט, שומה על כולם להקפיד ולוודא שהתקיימו התנאים המצדיקים התערבות הוועדה לשימור. תנאי ראשון הוא חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית לגבי מצבו של הנכס, והסכנה הנשקפת לו מחשש ממשי של הרס או מחשש שהאתר ייפגע "בצורה העלולה לפגוע במטרת השימור". לאור חוות דעת המהנדס תחליט הוועדה לשימור אם היא סבורה שאמנם התקיימה אחת החלופות האמורות, או שתיהן גם יחד.

לאחר קביעת הוועדה, רשאית היא לדרוש מן הבעלים, באמצעות מהנדס הרשות המקומית, לבצע עבודות אחזקה של האתר בתוך תקופת זמן שקבעה. אם לא ביצע הבעלים את עבודת האחזקה שנדרש לעשות, ויש
____________
2 ראה פסקי דין בבג"צ 62/61 פ"ד טו 1516; ע"א 377/79 פ"ד לה (3) 654, וע"א 474/83 פ"ד מא (3) 370, שבהם נקבעה ההבחנה האמורה.
3 ראה סעיף 2 לחוק המתקן, אשר הרחיב את סעיף 13 של התוספת השלישית בענין השימוש בכספים שנגבו כהיטל השבחה בתחום הוועדה הקומית.

חשש שלאתר המיועד לשימור נשקפת סכנה ממשית של הרס, רשאית הרשות המקומית עצמה לבצע את העבודות החיוניות למניעת הריסתו של האתר, והבעלים יחויב בהחזר ההוצאות, אלא אם החליטה הרשות המקומית לשאת על עצמה את הוצאות העבודה, כולן או חלקן. יודגש כי המדובר בעבודות החיוניות בלבד למניעת הריסת האתר, ולא עבודות הקשורות בייפויו של האתר או תוספות אחרות שאינן חיוניות לשמירתו מפני הרס.

באתרים לשימור המצויים בידי דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, הדרישה לביצוע עבודות תופנה לדייר המוגן,והכללים שנקבעו בסעיף 70 לחוק הגנת הדייר, בענין הודעה לבעלים, קבלת היתר בניה, ואפשרות חיוב הבעלים בהוצאות ע"י ביה"ד יחולו גם על עבודות האחזקה שנדרשו לפי תוספת זו.

חלוקת ההוצאות בין הדייר המוגן ובין הבעלים, תיעשה בהתאם לקביעת ראש הרשות המקומית, על יסוד חוות דעת מהנדס הרשות המקומית וחוות דעת של היועץ המשפטי שלה. בדומה לבעלים של נכס שנדרש לעשות עבודות לשמירת נכס מפני הרס, כך גם דייר מוגן נדרש לבצע עבודות אחזקה ולא עשה כן – רשאית הרשות המקומית לעשות זאת על חשבונו (עם קביעת חלוקת ההוצאות בינו ובין הבעלים).

(4)הפקעת אתר ופיצויים

ההפקעה פוגעת קשה ביותר בזכות הקנין של הפרט. השימוש בצעד זה ייעשה רק אם בעלים או דייר של אתר לשימור נדרשו לבצע עבודות אחזקה באתר כדי להבטיח שימורו ולמנוע הריסתו, והעבודות לא בוצעו במועד שקבע הוועדה. תנאי נוסף להפקעה הוא חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית ולפיה "קיים חשש שהאתר יפגע בצורה העלולה לסכל את מטרת השימור". סמכות ההפקעה לפי סעיף 15 לתוספת הרביעית יכל שתופעל על הנכס כולו, ויכל שתופעל רק לגבי חלק ממנו (15(א)) .

מכיוון שההפקעה היא צעד דרסטי כלפי בעלים או מחזיק,נדרש לצעד זה אישור הוועדה המחוזית, וכן יש לתת לבעלים הזדמנות להופיע בפני הוועדה לשימור ובפני הוועדה המחוזית לתיאום ולטעון את טענותיו.

הליכי ההפקעה יעשו כמקובל בהפקעות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

משהופקע אתר בידי הרשות המקומית, רשאית היא למכרו או להחכירו, בתנאי שיובטח שימור האתר על ידי החוכר או
הרוכש. בטרם תמכור את האתר, או תחכירהו לתקופה העולה על 5 שנים, תעמוד לבעלים המקורי למשך 60 ימים,זכות ראשונית לרכישה או לחכירה. כמובן שזכות זו מותנית בהבטחת השימור בעתיד, ויש להניח שאם הבעלים שממנו הופקע הנכס, לא נקט בעבר צעדים מתאימים להחזרתו, יידרשו ממנו בטחונות מתאימים בחוזה הרכישה או החכירה כדי להבטיח שהפעם הוא אמנם ידאג לשימור הנכס.

8.ערר

ניתן לערור על פעולות על פעולות הרשויות השונות לפי התוספת הרביעית, בפני ועדת ערר בת שלושה חברים שמינה שר המשפטים, בנושאים הבאים:

(א)פטור או הקלות ממסים באתר שנועד לשימור;
(ב)הטלת הוצאות אחזקה וחלוקתן;
(ג)הפקעת נכס.

על החלטת ועדת הערר ניתן לערור בפני שופט של בית המשפט המחוזי, ואף על החלטתו ניתן לערער בפני בית המשפט העליון, ברשותו של נשיא בית המשפט העליון.

לסיכום:

סמכויות רבות ומרחיקות לכת ניתנו לוועדות לשימור אתרים ולרשויות המקומיות. ביקורת של ועדת ערר ושל ערכאות משפטיות תבטיח שסמכות זו תופעל בזהירות ובמידה ראויה, תוך שמירה על האיזון הנכון בין זכויות הקנין של הפרט ובין צרכי הכלל למען האינטרס הלאומי לשימור אתרים, כחלק מהתשתית התרבותית של ארצנו.

דברי הסבר לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 33), התשנ”א-1991

תיקון מס' 33 לחוק התכנון והבניה מבשר גישה חדשה בנושא רישוי הבניה. בתיקון זה שני מרכיבים עיקריים:

(1)הקלה בהוראות סעיף 157 (א) לחוק, לענין מתן אישור לחיבור מבנים לחשמל, מים וטלפון;

(2)קביעת מסלול רישוי נוסף לקבלת היתר בניה באמצעות
"מורשה להיתר". במסלול זה מועברת אחריות כבדה יותר לאורך הבקשה להיתר, ויחד עמה גם סמכות, עד כדי האפשרות שהיתר יהיה כדין אף ללא פעולת אישור פורמלית מטעמה של וועדה מקומית או רשות רישוי מקומית.

העברת נטל האחריות לאישור הבניה לידי עורך הבקשה להיתר מקנה לו מעמד מקצועי וסמכותו כשל מהנדס העיר, ולכן יוחדה הסמכות לערוך היתרי בניה במסלול של רישוי עצמי רק לאדריכלים רשויים בעלי נסיון מעשי של השגת היתרי בניה במשך חמש שנות עבודה לפחות במעמדם כאדריכלים רשוים, והם יקבלו את התואר "מוסמך רישוי".

מסלול "הרישוי העצמי" לפי הפרק החדש – ה' 3 – הוא מסלול נוסף למסלולים הקיימים ואינו מבטל אותם, לפיכך לא קופחה פרנסתם של עורכי הבקשות האחרים, אף אם אינם מוסמכי רישוי.

דברי הסבר - לסעיף 1

החיקוקים השונים הכרוכים בהוספת מסלול רישוי מקוצר לפי פרק ה'3 שנוסף לחוק העיקרי מחייבי תיקונים והוספות לסעיף ההגדרות, לפיכך הוספו או שונו ההגדרות למונחים ולחוקים שיובאו בהמשך.

לסעיף 2

(1)סעיף 145 לחוק העיקרי – הוא הסעיף המחייב קבלת היתר בטרם ייעשו עבודה או שימוש במקרקעין. אחד מיסודותיו של ההיתר לפי פרק ה'3 הוא מידע מפורט שישמש את עורך הבקשה. יש להביל בין מידע לצורך היתר, אשר יתבקש לפי סעיף 145
(א1), ובין מידע כללי על הזכויות במקרקעין והמיגבלות הנובעות מהתכניות החלות בשטח שלגביו מבוקש המידע; זה האחרון נמסר לפי סעיף 119א לחוק העיקרי והוא כולל "מידע בדבר התכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור" וכן – "מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה". פרטי המידע לפי סעיף 119א אינם מספיקים לשם הכנת היתר בניה, באשר אין הוא כולל פרטים הנוגעים לטופוגרפיה של השטח, תשתיות ציבוריות (דרכים, מים, ביוב), דרישות הנדסיות וארכיטקטוניות שונות, ודרישות של גופים אחרים מחוץ לרשות מקומית, כגון רשויות הג"א, כיבוי אש, חברת החשמל ובזק. כל האחרונים ייכללו במסגרת המידע הנחוץ לקבלת היתר בניה.

(2)סעיף 145 (ד) קובע בפיסקה האחרונה שבו כי – "הוועדה המקומית תודיע למבקש ההיתר תוך ארבעה עשר יום מהיום שביקש זאת את פירוט החיובים כאמור". הכוונה לחיובים האמורים ברישא של סעיף קטן (ד) – "האגרות, ההיטלים והתשלומים האחרים, למעט ארנונה שיש לשלמם על-פי כל חיקוק, בגין הנכס שאליו מתייחס ההיתר".

מכיוון שנוסף עתה מסלול רישוי חדש – לפי פרק ה'3 – המיועד לשמש כמסלול רישוי מהיר, נספה הוראה לסיפה של פיסקה 13 -ולפיה לגבי בקשה להיתר לפי פרק ה'3 – במקום המועד של שבועיים למתן פירוט החיובים בתשלומים, על רשות הרישוי להודיע למבקש ההיתר את פירוט החיובים בתשלומים תוך שבעה ימים.

לסעיף 3

(1)סעיף 157א לחוק התכנון והבניה הוא הסעיף שמכוחו ניתנים אישורים לחיבור חשמל, מים וטלפון למבנים, ע"י הרשות המאשרת (המוגדרת בסעיף 157א(א) – "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הוועדה, או יושב ראש ועדת משנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הוועדה המקומית").

קודם תיקון הסעיף ותוספת סעיף קטן (ה1), הותנה מתן אישור על ידי הרשות המאשרת בסיום עבודות הבניה בהתאם להיתר, דבר שגרם לעיתים בעיכוב איכלוס דירות מגורים עד להשלמת מלוא הפרטים והתנאים שנכללו בהיתר הבניה.

בהוספת סעיף קטן (ה1) ניתנת אפשרות לרשות מאשרת לתת אישור לחיבור חשמל, מים וטלפון גם בטרם הושלמו כל הפרטים שבהיתר הבניה, ובלבד שהמבנה ראוי לשימוש טרם השלמת אותם פרטים. מהו "מבנה ראוי לשימוש"? המחוקק הותיר זאת לתקנות שיתקין שר הפנים. כדי להבטיח שהפרטים אשר טרם הושלמו, יושלמו גם לאחר האיכלוס, יקבע שר הפנים בתקנות את התנאים והערבויות שמבקש אישור מאת הרשות המאשרת יידרש להמציא.

(2)עם הוספת פרק ה'3 למסלול רישוי מקוצר, הותקנה סמכות לפי שמוסמך לערוך בקשות ברישוי מקוצר הנקרא "מורשה להיתר" – להגיש בקשה גם לקבלת אישור מאת הרשות המאשרת לחיבור חשמל, מים וטלפון. לבקשה יצרף המורשה להיתר תצהיר ולפיו המבנה שלגביו מבוקש החיבור נבנה בהתאם להיתר. במקרה שהביקורת על ביצוע הבניה נעשתה בידי אדם אחר שאיננו המורשה להיתר – תצורף גם חתימתו על גבי הבקשה והתצהיר.

כאשר הוגשה בקשה בידי מורשה להיתר, חייבת הרשות המאשרת לתת את אישורה בתוך עשרה ימים ממועד הגשת הבקשה אלא אם בתוך אותו מועד הודיעה לספקי החשמל, המים והטלפון כי לא ניתן לחבר את המבנה, מן הטעם שהוא נבנה שלא בהתאם לתנאי ההיתר, ועליה לפרט במה קיימת אי-התאמה. העתק מן ההודעה עליה לשלוח למורשה להיתר.

אם לא ניתן האישור, או ההודעה השוללת נתינתו, חייבים חברת החשמל, ספק המים או הטלפון לחבר את המבנה בהתאם לבקשת המורשה להיתר ישירות אליה, בצירוף תצהיר שהמבנה נבנה בהתאם להיתר. ספקי החשמל, המים והטלפון, חייבים לפעול לפי הבקשה, אלא אם קיימת מניהת חוקית אחרת לחיבור, ובמקרה כזה עליהם לפרט את המניעה (לדוגמה: את תשלום דמי החיבור).

(3)סעיף קטן (ז) כנוסחו קודם התיקון נתן בידי נפגע מסירוב לתת אישור לחיבור, או מהוראה לנתק חיבור, את הרשות לערער על החלטה לסרב או לנתק כאמור, בפני בית משפט השלום או בית המשפט לענינים מקומיים.

סעיף קטן זה הוחלף ולפי הסעיף החדש ניתן בידי הנפגע לערעור על ההחלטה בדרך פשוטה יותר, בפני רשות הרישוי המחוזית, שהרכבה לפי סעיף 10א לחוק הוא: יו"ר הוועדה המחוזית, מתכנן המחוז ועו"ד שמינה שר המשפטים. הערר יוגש תוך שבעה ימים, מיום שהודעה לעורר ההחלטה, ועל רשות הרישוי לתת החלטתה תוך שלושים ימים (כולל מתן הזדמנות לרשות המאשרת להציג עמדתה בפניה – טרם ההחלטה).

פניה לרשות הרישוי המחוזית פשוטה יותר ומהירה יותר מאשר פניה לבית המשפט, באשר אינה כרוכה בהליכים פרוצדורליים.

לסעיף 4

סעיף 4 כולל פרק חדש ה'3 "רישוי באמצעות מורשה להיתר".

לפי סעיף 6(א) של החוק המתקן – תוקפו של פרק ה'3 כהוראת שעה למשך חמש שנים בלבד – החל מיום תחילת תוקפו של החוק – ביום ה-22.2.92.

דברי ההסבר יותאמו לסעיפים החדשים שנוספו לחוק כסדרם.

סעיף 158יד
הסעיף משמש מסגרת לנושאים שניתן לכללם בתוך פרק ה'3 ומסייגם כפי הרשימה המפורטת בו. הסייגים שפורטו, נועדו להבטיח שרישוי באמצעות מורשה להיתר יאושר ללא כל קשיים – מחמת התנגדות בעלי זכויות בקרקע או בקרקע סמוכה (מתנגדים להקלות ושימושים חורגים), ובכך להימנע מן הצורך להיכנס להתדיינויות עם חולקים על ההיתר.

ברשימת הסייגים, נועדו פיסקאות (1) ו-(2) להבטיח דיון "חלק" ללא התנגדויות. מקרים של העדר הסכמה מצד בעלי זכויות בנכס -יידונו בדרך של רישוי רגיל או רישוי לפי פרק ה'2 (תיקון 26).

הסייג בפיסקה (3) נוגע למקרים שבהם תכנית מיתאר או תכנית מפורטת החלה בשטח אינה מפורטת דייה, ואינה מאפשרת מתן פרטים מספקים לקבלת היתר בניה. מה הם הפרטים ההכרחיים לענין זה? המחוקק מסר לשר הפנים את הסמכות לפרט בתקנות מה הם הפרטים המינימליים הדרושים בתכנית, כדי שאפשר יהיה לפעול על פיהם לפי פרק זה.

פיסקה (4) נוגעת לתיקון אחר שנעשה לאחרונה בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 31) שענינו תכנית לשימור אתרים (ספר חוקים התשנ"א, עמ' 164). תכנית לשימור אתרים נועדה להבטיח שמירה על אתר הכולל בנינים וסביבתם הקרובה, אם לדעת מוסד התכנון "הם בעלי חשיבות הסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית" (לפי הגדרת "אתר" בסעיף 1 של התוספת הרביעית לחוק). הבטחת השימור מחייבת בקרה ו"מלה אחרונה" לוועדה המקומית, או רשות הרישוי המקומית, ועל כן לא ניתן להפקיד את הרישוי לסמכותו הבלעדית של מורשה להיתר.
פיסקה (5) מגבילה את שטחו הכולל של המבנה שלגביו מבוקשת הבניה במסגרת פרק ה'3 למטרה של מגורים או לתעשיה עד לגודל של 10,000 מ"ר. כל היתר לבניה בגודל שמעליו מחייב הגשת בקשה להיתר בדרך הרגילה. יודגש כי המדובר בשטח מיועד לבניה במבנה אחד, ולא בצירוף של מספר מבנים.

פיסקה (6) מגבילה את האפשרות להגשת בקשה להיתר לפי פרק ה'3 לגבי מבנה אחר פרט למגורים ותעשיה – עד לגודל של 7,000 מ"ר. במסגרת זו ניתן להביא כדוגמא בתי מלון ומרכזים מסחריים.

בפיסקה (7) מפרטים רשימה של מבנים וסוגי שימושים שאינם ניתנים להגשת במסגרת פרק ה'3 אף אם שטחם קטן מ-7,000 מ"ר, והמאפיין אותם הוא היותם מבנים מורכבים עם השלכות ארכיטקטוניות וסביבתיות משמעותיות, וכן מטרות ומפעלים העלולים להיות מקור לנזק או מטרד לסביבה.

ברשימה הכוללת 22 סוגים של מטרות, מצוייה פיסקה (כב) הנותנת בידי שר הפנים סמכות לקבוע בתקנות סייג לרישוי על פי פרק ה'3 למפעל או לעסק – בנוסף לרשימת המפעלים והשימושים המנויים בפריטים (א) עד (כא) – ובלבד שאלה נקבעו בהתייעצות עם שר לאיכות הסביבה ובאישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת.

פיסקה (8) מתייחסת לעבודה מצומצמת כפי שקבע שר הפנים בתקנות. שר הפנים התקין תקנות תכנון ובניה (היתר לעבודה מצומצמת) התשכ"ט-1968, ובהן סוגים של עבודות פשוטות ורגילות שאינן מצריכות את כל ההליך המורכב והמסובך של הרישוי (כגון: גדרות, אנטנות לקליטת שידורי רדיו וטלוויזיה, דודי שמש, סגירת מרפסות בתריסים).

אין טעם לקיום כל הדרישות המפורטות בפרק ה'3 והחלטתן על היתר לעבודה מצומצמת, לפיכך הוצא היתר כזה, מחמת פשטותו, מתחולת הפרק.

סעיף 158טו
בהבדל מבקשה למידע לצורך היתר רגיל, לפי סעיף 145 (א1), נדרשת ממבקש מידע לפי פרק זה לציין במפורש שהבקשה למידע היא לשם הגשת בקשה להיתר לפי פרק ה'3, מאחר שבקשה להיתר כאמור, מחייבת את מהנדס הוועדה ורשויות אחרות בעמידה בלוח זמנים קצר (15 ימים להעברת מידע מרשויות שונות למהנדס, ו-30 ימים למסירת המידע למבקש – לפי סעיף 158טז).

הבקשה למידע לצורך היתר לפי פרק זה תלויה ב-2 נספחים שייקבעו בתקנות, והם יועברו לעיון הרשויות שמהן נחוץ המידע לפי חיקוקים שונים: הג"א, כיבוי אש, ורשויות הבריאות במקרים מסויימים. כדי שלא להכביד על הרשויות שלא לצורך, ניתנה סמכות בידי שר הפנים לפטור, בתקנות, מן הצורך במידע מרשויות כיבוי אש בסוגי מבנים (והכוונה בעיקר למבני מגורים פשוטים ורגילים). שר הפנים, יחד עם שר הביטחון, יכולים לקבוע בתקנות פטור מן הצורך במידע מרשויות הג"א בסוגים של מבנים. החוק מטיל חובה על הרשויות להעביר המידע למהנדס הוועדה בתוך 15 ימים. מועד זה נכלל בתוך מועד של 30 ימים שניתן למהנדס למסירת המידע למבקש, לפי סעיף 158לז.

סעיף 158טז
כדי שעורך בקשה להיתר יצוייד בנתונים מספיקים לעריכתה עליו לפנות למהנדס הוועדה המקומית לקבלת מספר מירבי של נתונים רלבנטיים לבקשה.

קבלת הנתונים הינה תנאי מוקדם וחיוני לעריכת הבקשה.
משקיבל מהנדס הוועדה בקשה למידע לצורך היתר, יצויין בה כי הוגשה לפי פרק ה'3, ועליו לספק את המידע הנדרש בכתב תוך שלושים ימים.

הדרישה לציין שהבקשה הוגשה לפי פרק זה הינה תנאי מוקדם – לפי סעיף 158טו כדי לחייב את המהנדס. בסעיף נאמר –"המידע הנדרש"; לא ניתן לפרט בחוק את כל המידע הנדרש, אלה הם פרטים הכוללים אחוזי בניה, שטחי בניה, קווי בנין, דרישות ומגבלות שנקבעו בתכניות המיתאר, בתקנות, או בהחלטות של מוסדות התכנון – במסגרת סמכותם לפי התקנות. כמו כן נחוץ מידע על התשתיות הקיימות: קווי גובה של רחובות, שבילים ומדרכות, קווי מים, חשמל, ביוב, בזק וכיוצא באלה. חלק מהפרטים נשאבים מרשויות אחרות (חב' החשמל, רשויות הג"א, רשויות כיבוי, חב' בזק ומחלקות הנדסה עירוניות). כל המידע מרוכז בידי מהנדס ועליו לספק אותו בתוך שלושים ימים.

סעיפים 158יז – 158יח
כאמור לעיל, המידע מועבר מרשויות שונות למהנדס הוועדה המקומית. החוק מאפשר למבקש מידע, ללקט אותו בעצמו מאת רשויות אחרות שהמידע מהן נחוץ להיתר, ובכך גם לקצר בזמן, אם הוא יכול להגישו בזמן קצר יותר מאשר מהנדס הוועדה. על מקבל המידע מרשות אחרת במישרין – להמציא העתק למהנדס הוועדה, כדי שיהיה תיאום בין כל הרשויות. העברת המידע בין הגורמים השונים צריכה להיות מסודרת ולכך הוסמך השר לקבוע בתקנות את דרכי מסירת המידע.

סעיף 158יט
ייתכנו מקרים שמחמת מורכבות מבנים, או מסיבות אחרות – לא ניתן לעמוד בלוחות הזמנים של חמישה של חמשה עשר ימים להעברת מידע בין הרשויות, או שלושים ימים מאת מהנדס הוועדה המקומית למבקש המידע, לפיכך הוסמך השר להאריך בתקנות את המועדים הנ"ל במקרים שיפורטו בתקנות, לתקופות ארוכות יותר שלא יעלו של שלושים ימים נוספים.

סעיף 158כ
מקבל המידע לצורך היתר לפי פרק ה'3 מתעתד לעשות בו שימוש, והוא משקיע מאמצים לקבלת מידע מפורט, כדי שיוכל לתכנן ולהגיש תכנית ע"פ המידע, ותוך קבלת אחריות מלאה לתכנון. בהשקעת מאמצים אלה, ראוי שמקבל המידע יובטח מפני שינויים בלתי צפויים בתכניות או בפרטים אחרים שנמסרו לו במידע, ואשר לפיהם הוא תכנן את תכנית הבניה. לפיכך נקבע בסעיף כי פרט לשינויים שיפורטו בחוק, זכותו של מקבל המידע שלא ייגרע ממנו ולא ייווספו לא תנאים. בשינויים היחידים שיותרו הם:

(1)תנאים בקשר להיתר שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק;

אולם שלא כמקובל בתנאים מגבילים לפי סעיף 78 שאין מפרסמים אותם (אלא רק את ההחלטה להכין תכנית לפי סעיף 77), הרי במקרה זה נדרש פרסום התנאים עצמם, או לחילופין – מסירת הודעה אישית לבעלי הנכסים, כתנאי לכך שהתנאים יחייבו כלפי מי שקיבל מידע לפי פרק ה'3.

(2)הוראות תכנית שהופקדה או שאושרה ונכנסה לתוקף בתוך השנה – אינן נסוגות אחרו בתוך השנה שנתקבל המידע, אלא גוברות על המידע;

(3)שינויים בחוק ובתקנות. שינויים אלא מחייבים התאמת המידע וההיתר, גם אם חלו בתוך השנה של תקפות המידע.

סעיפים 158כא – 158כד
מי זכאי לקבל הרשאה להיתר לפי פרק זה? הגשת בקשות לפי פרק ה'3 יוחדה רק לאדריכלים המכונים "מורשים להיתר".

אדריכל רשוי (כמשמעותו בחוק המהנדסים והאדריכלים, דהיינו, אדריכל שעסק במקצועו במשך 3 שנים) – אשר הוכיח כי הכין במשך חמש שנים לפחות בקשות להיתר בניה בישראל. מספר הבקשות והיקפן ייקבעו בתקנות על ידי שר הפנים ושר העבודה והרווחה.

התוצאה היא שמורשה להיתר יכל להיות אדריכל בלבד, בעל ותק של שמונה שנות עבודה לפחות.

ההסבר להצבת דרישות כה חמורות נעוץ בכך שלמורשה להיתר הוקנו בפרק ה'3 סמכויות דומות לאלו של רשות הרישוי המקומית, והיתר המוצא באמצעותו הינו בעל משמעות אדריכלית ואסתטית כלפי כלל הציבור. אם הופקדה בידו סמכות ואחריות בעלות משקל וחשיבות כה רבה, ראוי שהיא תימסר לאדריכל ותיק ובעל נסיון בעריכת בקשות להיתר בניה.

עוד ראוי שאדריכל שמפקידים בידיו סמכות ציבורית, יהיה בעל עבר נקי מפלילים בעבירות שיש להן נגיעה לתפקידו ולאחריות שנמסרה בידו.

רישום האדריכלים שקיבלו את הסמכות כמורשים להיתר יתבצע בידי רשם המהנדסים והאדריכלים.

סעיף 158כה
בסעיפים 158כה-158כו מפורטים סדרי הרישוי להיתר הבניה הכוללים את חתימות הנוגעים לבקשה, האדריכל המורשה להיתר, מבקש ההיתר, וכן חתימות אנשי המקצוע המלווים את ביצוע הבניה: המהנדס המתכנן והמהנדס האחראי לביצוע שלד הבנין. בסעיף זה מפורטים נושאי התפקידים המלווים את הבקשה להיתר תוך חלוקה ברורה בין שלב התכנון ושלבי הביצוע והפיקוח.

בסעיף שולבו הוראות שונות המצויות בתקנות התכנון והבניה לצורך קבלת היתר בניה רגיל, ואלם הן פורטו בחוק עצמו – לנוכח האחריות הנדרשת ממורשה להיתר והסמכות שניתנה לו.

בסיפה של סעיף 158כה נאמר כי על גבי הבקשה להיתר תופענה גם חתימות של כל בעלי הזכויות בנכס שחתימותיהם דרושות לפי תקנות התכנון והבניה.

הסיבה להדגשה זו היא הצורך להבטיח שהוצאת ההיתר במסלול הרישוי המקוצר כולו מוצא למעשה ע" המורשה להיתר ("רישוי עצמי") – לא יבוא על חשבון זכויות קניניות של בעלי זכויות בנכס – שעה שאין הם יודעים כי עומדים לפעול בנכס – או שהפעולה תתבצע חרף התנגדותם. במסלול רישוי רגיל – לפי תקנות התכנון והבניה, עומדים לבעלי הזכויות השותפים בנכס הברירה והזמן לפעולות משפטיות כדי להבטיח זכויותיהם מפני פגיעה. לעומת זאת, במסלול "הרישוי העצמי" – אם לא תתקבל הסכמתם מראש, עלול מסלול זה להיות מנוצל לרעה. לפיכך, כאמור, נדרשת חתימתם של כל בעלי הזכויות על גבי הבקשה להיתר.

סעיף 158כו
הסעיף מחייב את המורשה להיתר לצרף לבקשה להיתר תצהיר החתום על ידו והכולל את ההצהרה שהבקשה להיתר תואמת לרשימת הדרישות האמורות בסעיף – בהנחה שסומכים עליו בכל הנוגע לעריכת הבקשה, ואין צורך בבדיקת הבקשה. אם נושא מסוים שאינו בתחום מומחיותו נערך בידי אדם אחר – המורשה לערוך אותו, והכוונה לבעלי מקצועות שונים שנטלו חלק בתכנון – כגון מתכנני מערכות חשמל, מים ומיזוג אוויר – יחתמו הם על תצהיר בכל הנוגע לתחום שתוכנן על ידם. כך גם מובטח שהתכנון של כל מערכות הבנין נעשה בהתאם לדרישות החוקים השונים, ולא יהיה צורך לבדקם קודם מתן ההיתר. החסכון בזמן הבדיקה המוקדמת, יזרז את תהליך מתן ההיתר. המונח "תצהיר" בסעיף זה ובסעיפים אחרים, משמעו תצהיר החתום בנוכחות עורך דין או מורשים אחרים שניתן לחתום בפניהם, תוך אזהרה שמילוי פרט לא נכון וחתימה עליו, עלולה להביא לענישתו של החותם.

סעיף זה מפרט בצורה ברורה את חלוקת האחריות בין האחראי לתכנון הבנין, האחראי לביצוע, והאחראי לפיקוח על הבניה.

חלוקה ברורה של תחומי האחריות תקל על איתור האחראים לתקלות ונקיטה באמצעים נגדם. אם יתברר כי כשל או תקלה בבנין מגורים מקורם בתכנון לקוי – תחול האחריות על המתכנן. אם יתברר כי כשל או תקלה – מקורם בביצוע לא נאות – תחול האחריות על הקבלן המבצע ועל המהנדס האחראי לביצוע שנתמנה מטעם הקבלן. אם יתברר כי הביצוע היה לקוי מחמת העדר פיקוח נאות של המתכן בתחום אחריותו לדאוג לפיקוח עליון – תחול האחריות עליו. אין בחלוקת תחומי האחריות כדי למנוע אפשרות של אחריות של מספר גורמים במשותף, אולם הגדרת תחומי האחריות מראש, תצמצם את הסיכויים לכשל או לתקלה בתכנון ובמהלך הבניה.

בשל חשיבותו העקרונית של סעיף זה נרחיב את ההסבר לכל אחד מהסעיפים הקטנים שבו.

סעיף קטן (א)
ס"ק (א) מגדיר את תחום אחריותו של המורשה להיתר – שהיא מקיפה אחריות כוללת לתיכנון והתאמתו לדרישות החוקים והתקנות, לתכניות המיתאר והתכניות המפורטות החלות בשטח המתוכנן וכן לפיקוח עליון להתאמת הביצוע לתכניות ולהיתר.

מהו "הפיקוח העליון"?

בסעיף קטן (ה) נאמר כי – "שר הפנים יקבע בתקנות, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, מהו פיקוח עליון לענין סעיף זה"; בעת כתיבת שורות אלא טרם הותקנו תקנות, אולם יש לשער כי התקנות תתבססנה על החוזים הממשלתיים למסירת עבודות לאדריכלים מתכננים הכוללים פירוטו של הפיקוח העליון.

סעיף קטן (ב)
בצד התכנון האדריכלי הכולל לבנין, נערך תכנון הנדסי להבטחת יציבותו ועמידתו של הבנין מבחינה הנדסית. ס"ק (ב) מפרט את אחריותו של המהנדס המתכנן לתכנון שלד הבנין – באחריות כוללת ולקיים פיקוח עליון; להבהרת אחריותו – יש להמתין לתקנות שיתקין שר הפנים לפי סעיף קטן (ה) להגדרת הפיקוח העליון, ולקשור את סעיף קטן (ב) לסעיפים קטנים (ג) ו-(ד), לנוכח האמור בסיפה של סעיף קטן (ב): "בכפוף לאמור בסעיפים קטנים (ג) ו-(ד)".

סעיף קטן (ג)
בסעיף קטן (ג) מפורטת אחריות הקבלן הראשי, האחראי לביצוע העבודה. שמו של הקבלן הראשי האחראי לביצוע מצויין בבקשה להיתר, והוא נושא באחריות למספר תחומים.

(1)ביצוע העבודה לפי ההיתר;

(2)איכות הבניה;

(3)אחריות לקיום פיקוח מלא וביקורת על הביצוע. אחריות לפיקוח היא בנוסף לפיקוח העליון שנעשה ע"י האדריכל המורשה להיתר וע"י המהנדס המתכנן. נמצאנו למדים מכאן – שיש שתי רמות של פיקוח וביקורת על הביצוע: הפיקוח העליון והפיקוח השוטף על הביצוע בשטח האתר שבו מתבצעת הבניה.

הפיקוח העליון מוטל על האדריכל והמתכנן, והפיקוח השוטף על הביצוע מוטל על הקבלן. במבנים גדולים נהוג שהקבלן מעסיק מהנדס מפקח מטעמו לפיקוח על העבודה השוטפת. אין מניעה לפי החוק שהמהנדס המתכנן יהיה אחראי גם לפיקוח השוטף בנוסף לפיקוח העליון, אולם לשם כך יהיה צורך בהסכם מפורש בין הקבלן ובין המהנדס כי אחריות זו תוטל על המתכנן, ויש להודיע זאת למהנדס הוועדה המקומית; אם לא היתה הסכמה בין הקבלן ובין המהנדס המתכנן, תהיה האחריות לפיקוח שוטף על הביצוע מוטלת על הקבלן הראשי.

סעיף קטן (ד)
סעיף זה מסייג את האחריות של המורשה להיתר או של המתכנן לפיקוח עליון לתחומים מקצועיים ייחודיים – אם בעלי מקצוע מומחים בתחום אחריות ומורשים לכך יקבלו על עצמם את האחריות לפיקוח העליון בתחום שבו הם מומחים.

סעיף קטן (ה)
כאמור לעיל, היקף האחריות של הפיקוח העליון ייקבע בתקנות שיתקין שר הפנים (באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת).

סעיפים 158כח – 158כט
סעיפים אלה מותירים סמכות בידי רשויות הג"א וכיבוי אש להודיע תוך 7 ימים מיום שקיבלו העתק מהבקשה להיתר כי היא אינה תואמת להוראות כל אחד מהחוקים שעליהם מופקדות הרשויות הנ"ל. משמעות ההודעה היא עיכוב ההיתר. כדי לאפשר למבקש להתגונן כנגד הטענה שהבקשה להיתר אינה תואמת להוראות החוקים השונים – נקבע בחוק כי יש להמציא לו העתק מן ההודעה.

סעיף 158ל
בסעיף זה טמון החידוש הגדול של פרק ה'3: חובת מתן היתר בתוך פרק הזמן הקצוב בחוק, לאחר שהמבקש מילא את כל התנאים הקבועים בחוק (לרבות תשלומים), דהיינו, עשרה ימים לבניית בתי מגורים וחמישה עשר ימים לעבודות ולשימושים אחרים.

בעשרת הימים הקבועים בסעיף על מהנדס הוועדה המקומית לקיים את חובת ההתייעצות המוטלת עליו – אם נקבעה חובה כזו (לדוגמה – חובת התייעצות ברשויות הבריאות, כאשר הבקשה מתייחסת לבניית מבנה שהפעלתו כרוכה ברישוי עסק לפי רישוי עסקים).

סעיף 158לא
על מנת שמבקש ההיתר יהיה זכאי לקבל את ההיתר במועדים הקבועים בסעיף 158ל- עליו לשלם גם את התשלומים שפרטיהם נמסרו בשלב מסירת המידע (לפי סעיף 158טז). ומה יעשה מבקש היתר שלא קיבל את פירוט התשלומים?

הותר למבקש ההיתר לחשב בעצמו את התשלומים "לפי מיטב ידיעתו". ב"מיטב ידיעתו" – הוא ייעזר בחוקי העזר המעודכנים של הרשות המקומית – ויחשב את החשבונות לפי הנתונים הספציפיים הנוגעים לנכס (קווי המים, ביוב, כבישים ומדרכות, גודל המגרש והבניה המתוכננת) וכן בהתאם לתחשיב שטחי הבניה ואגרות הבניה – אף הם נתונים המצויים בתחום ידיעותיו של מבקש ההיתר.

אם קיים נוהג שלפיו אין משלמים את מלוא התשלומים בעת קבלת ההיתר, אפשר שמבקש ההיתר יחתום על ערבויות מתאימות להשלמת יתרת התשלומים שמועד תשלומם נדחה. לגבי תשלום יתר או חסר – יחולו הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, דהיינו, הצמדה למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית של 0.5% לחודש.

סעיף 158לב
סעיף זה כהמשך להוראת סעיף 158ל ובסדר האותיות של סעיפי 158, מהווה את לב החוק.

אם נתמלאו כל התנאים הנדרשים מצדו של מבקש ההיתר, לפי האמור בסעיפים שפורטו עד כה, ואם רשות הרישוי לא הודיעה על סירובה לתת היתר, לפי סעיף 158לג – בנימוקים האמורים בו בלבד, ולא מילאה חובתה לתת היתר בתוך עשרה ימים למטרות אחרות, כאמור בסעיף 158ל, יראו את הבקשה להיתר כאילו אושרה בתום המועדים האמורים, ומשמעו שמבקש ההיתר יוכל להתחיל בבנית בית מגורים בתום עשרת הימים. כאן בא לידי ביטוי הרישוי העצמי: - אם רשות הרישוי לא עשתה את המוטל עליה לפי החוק, אין מבקש ההיתר תלוי בה, והוא יטול לעצמו את הסמכות ואת האחריות, בעזרת עורך הבקשה, במקומה של רשות הרישוי.

סעיפים 158לג – 158לד
בסמכותה של רשות הרישוי לסרב להיתר, בתוך המועדים הנזכרים לעיל: 10 ימים לבקשה לבניית בית מגורים, ו-15 ימים לבקשות אחרות – וזאת משני טעמים בלבד:

(1)אי התאמה של הבקשה להיתר למידע המוקדם ולאשר הפרטים שפורטו בסעיף 158כו;
(2)כאשר הבקשה להיתר מתייחסת לבנין חורג באופן בולט מסביבתו – או מחשש שיהווה מפגע לסביבה. ואולם גם במקרים אלו, סמכותה של רשות הרישוי לסרב רק אם הודיעה על כך מראש בשלב מסירת המידע.

על החלטת רשות הרישוי המקומית לסרב לתת היתר, ניתן לערור תוך 30 ימים בפני רשות הרישוי המחוזית (המורכבת לפי סעיף 10א לחוק, מיו"ר הוועדה המחוזית, מתכנן המחוז ועו"ד שמינה שר המשפטים). אם הוגש ערר, הוטלה חובה על רשות הרישוי המחוזית להחליט בתוך 15 ימים בערר תוך קיום הליכי שימוע למהנדס הוועדה המקומית.

סעיף 158לה
הסעיף מורה כי על היתר לפי סעיף ג' יחולו הוראות סעיף 158יא, שענינו ביטול היתר שניתן על יסוד פרטים בלתי נכונים. בסעיף 158יא מפורטים שני מצבים:

(א)פרטים בלתי נכונים שמסירתן גרמה לנתינת היתר, ואילו היה ידוע מראש כי אינם נכונים – לא ניתן היה לתת היתר;

(ב)פרטים בלתי נכונים – אך אין הם כה חמורים כמו במקרה (א), ואז היתר ניתן לביטול בהחלטה של רשות מקומית או מחוזית, ובלבד שלא הוחל בבניה. הוחל בבניה – לא יבוטל ההיתר.

סעיפים 158לו – 158מג (סימן ד')
סעיפים אלה מפרטים את ההליכים שניתן לנקוט כנגד מורשה להיתר שנתן הצהרה בקשר להיתר או בקשר לסעיף 157א (ה2) – שענינו אישור לחיבור חשמל – בידעו שאינה תואמת את דרישות החוק, התקנות או התכניות החלות בנכס שלגביו הוגשה הבקשה או לפרטים שנמסרו במידע. יש להדגיש את המילה "בידעו", כלומר הליך לפי סימן ד' יינקט כנגד מורשה להיתר אם ידע שהפרטים אינם נכונים או אינם תואמים לדרישות. נטל ההוכחה לצורך חיובו של המורשה להיתר הוא על הטוען כנגדו – כי הוא ידע שהפרטים אינם נכונים. הוכחת הידיעה תלוייה בנסיבות כל מקרה, עד כמה הובאו הדברים לידיעת המורשה להיתר, או שהיה עליו לדעת, והדברים שנעשו אם נעשו, אינם גובלים ברשלנות מקצועית. לשם קיום הליך כזה תוקם ועדת בירור המורכבת ממשפטן – יו"ר, ומאנשי מקצוע מסוגו של המורשה להיתר. היזמה להליכים היא בידי רשות רישוי מקומית או מחוזית, באמצעות רשם המהנדסים והאדריכלים, וסמכויות הוועדה הן החל מהשעיה זמנית ועד להשעיה ומחיקה מפנקס המהנדסים והאדריכלים לחמש שנים.

על החלטת ועדת הבירור ניתן לערער בפני בית המשפט המחוזי.

הליכים בפני ועדת בירור הם נפרדים ואין תלות וקשר בינם ובין הליך פלילי או משמעתי אחר כנגד מורשה להיתר.

לסעיף 5

בחוק המרשם הפלילי ותקנות השבים, התשמ"א-1981 מצויה תוספת ובה רשומות גופים שונים הזכאים לקבל פרטים מן המרשם הפלילי בקשר לתפקידם. לרשימה זו נוסף גם רשם המהנדסים והאדריכלים, לצורך רישוי מורשים להיתר, באשר סעיף 158כא דורש כי עברו של מורשה להיתר יהיה נקי.

דברי הסברלחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 37), התשנ"ד-1994

הסבר ופרשנות

מבוא -תהליכי הכנה ואישור תכניות דרכים לפי סעיפי החוק

ביום ב' בניסן התשנ"ד (14 במרס 1994) אושר ונתקבל בכנסת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 37), התשנ"ד-1994. החוק פורסם בספר חוקים התשנ"ד עמ' 98, ותחילת תוקפו ביום י' באייר התשנ"ד (21 באפריל 1994).

עיקרי החידושים בחוק הם:

(1)שילוב גורמי איכות הסביבה, וקביעת הוראות והנחיות להכנת תסקירי השפעה על הסביבה, כחלק בלתי נפרד מתכניות הדרכים.

(2)קציבת לוחות זמנים לקידום תהליכי הכנה ואישור תכניות הדרכים.

(3)הגדרות חדשות למונחים הקשורים לדרכים ותכניות הדרכים.

(4)קביעת הוראות מיוחדות לרישוי גשרים, מחלפים ומינהרות המתבצעים כחלק מתכניות הדרכים על ידי המדינה או מטעמה.

(5)חיוב אוצר המדינה בשיפוי רשויות מקומיות המשלמות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בשל תכנית דרכים, בשיעור של 70% בסכום הפיצויים.

1.סעיף ההגדרות

סעיף 1 לחוק המתקן, משנה הגדרות הנוגעות לדרכים, כפי שהן בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק המקורי), ומוסיף להן הגדרות של מונחים שלא הוגדרו עד כה בחוק המקורי.

הגדרת "דרך" שהיתה בחוק המקורי, שונתה והותאמה לצרכי הזמן. החידוש המשמעותי בה הוא הכללת מסילת ברזל בהגדרה, כך שההוראות השונות הנוגעות לתכניות דרכים יחולו גם על תכניות להנחת מסילות ברזל.

בצד שינוי הגדרת דרך נוספו הגדרות הצריכות לענין והן: מסילת ברזל, מיתקני-דרך ומיתקני תשתית.

בהגדרת "מסילת ברזל" מופנה המעיין בחוק לסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו-(2) לפקודת מסילות הברזל [נוסח חדש], התשל"ב-1972. כן כוללת ההגדרה מיתקנים לצורך מסילת ברזל או בקשר אליה המהווים חלק בלתי נפרד ממנה.

בפקודת מסילות הברזל [נוסח חדש], התשל”ב-1972 סעיף 2 רישה ופיסקאות (1) ו-(2) נאמר כלהלן:

"2.מסילת ברזל האמורה בפקודה זו (להלן – מסילה), לרבות כל חלק ממנה שבבניה וכל הרחבה עתידה, ולרבות –

(1)מקרקעין שבתוך גדרות או סימנים אחרים המציינים את גבול המקרקעין השייכים למסילה, ובאין הגדרות או סימנים אחרים – המקרקעין שבתוך תחום של חמישה-עשר מטרים מציר המסילה; ואם היתה המסילה על גבי סוללה או בתוך מחפורת – המקרקעין שבתוך תחום של חמישה מטרים לפחות משני צדי תחתית הסוללה או ראש המחפורת או שבתוך תחום של חמישה-עשר מטרים מציר המסילה, הכל לפי המרוחק יותר;

(2)קווי פסים, שלוחות והסתעפויות שמשתמשים בהם לצורך מסילה או בקשר אליה;"כאמור, המיתקנים לצורך המסילה או בקשר אליה המהווים חלק בלתי נפרד מהמסילה,אף הם חלק מהגדרת מסילת הברזל.

בהגדרת "מיתקני דרך" -פורטו המיתקנים השונים שבתוואי הדרך וכן אלה המשרתים את המשתמשים בדרך, כגון תחנות לאיסוף נוסעים והורדתם, תחנת המתנה לרכב,עמדות קריאה לעזרה ותמרור.

בהגדרת "מיתקני תשתית" -פורטו קווי תשתית ומיתקני חיבור כהגדרתם בסעיף 274ב(ג) לפקודת העיריות. בסעיף הנזכר נאמר. "קווי תשתית" – קווים עיליים או תת-קרקעיים להולכה או להעברה של חשמל, בזק בהגדרתו בחוק הבזק, התשמ”ב-1982, מים, ביוב, נפט גלמי או מוצרי נפט, והקרקע שבה או שמעליה הם עוברים."

לרשימה זו יתווספו מיתקני תשתית המפורטים בהגדרה,
והכוללים כבלי תקשורת,מיתקנים להולכת גז וצינורות להולכת חומרים מסוכנים כמשמעותם בחוק החומרים המסוכנים, התשנ"ג-1993. בחוק האמור הוגדר "חומר מסוכן" – "רעל או כימיקל מזיק", ו"רעל" הוגדר ככולל "כל חומר מן המפורטים בתוספת השניה" (לאותו חוק).

מהי "תכנית דרך"?

תחולת הוראת החוק על תכניות דרכים קשורה להגדרת המונח
"תכנית דרך". הגדרת המונח חיונית לשם קביעת תחולת ההוראות המיוחדות הנוגעות לתכנית דרכים. תכנית הדרך הבסיסית היא זו הכלולה בתכנית מיתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל. ואולם ההגדרה מתרחבת וכוללת גם תכניות הנגזרות מתכנית מיתאר ארצית לדרכים,באשר התכנית הארצית קובעת בדרך כלל כי יישומה יהיה באמצעות תיקונים לתכניות
מיתאר מחוזיות ומקומיות, ובהכנת תכניות מפורטות, לפני ביצוע סלילת הדרך.

לפי החוק, אפשר שהוראות החוק לענין תכניות דרכים יחולו על דרכים נוספות הכלולות
בהגדרה, והן:

"תכנית לדרך המהווה עורק תחבורה ראשי, שהועדה המקומית לתכנון ולבניה הנוגעת בדבר, בהסכמת הועדה המחוזית, החליטה כי יראו אותה כתכנית דרך לענין חוק זה".

מכיוון שתכנית המיתאר הארצית אינה מתייחסת בדרך כלל לדרכים פנים-עירוניות,ובכל זאת קיימות דרכים כאלה המהוות צירי תנועה מרכזיים, ויש הצדק עניני לראותן
כתכניות הראויות לטיפול מיוחד, בהיבטים הסביבתיים ובתהליכי ההכנה והאישור,מאפשר החוק לכלול תכניות אלו במסגרת תכניות הדרכים.

אם ועדה מקומית לא יזמה הכללת תכנית דרך מהסוג האחרון הנזכר בתכניות הדרכים, יכול לעשות זאת שר התחבורה לאחר התייעצות עם שר הפנים ועם הוועדה המקומית הנוגעת בדבר.

"תסקירי השפעה על הסביבה" או "תסקיר" מוגדרים כ-"מסמך הסוקר את הקשר שביון תכנית מוצעת לבין הסיבה שבה היא מיועדת להתבצע, לרבות הערכות לגבי השפעות צפויות או חזויות של התכנית על אותה סביבה ופירוט האמצעים הדרושים למניעה או לצמצום השפעות שליליות, כפי שייקבע בתקנות".

הגדרה זו זהה להגדרה שבתקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה), התשמ”ב-1982.

ואולם בסופה של ההגדרה האמורה בתקנות במקום "כפי שייקבע בתקנות", נאמר: "כמפורט בתקנה 4".

הפירוט המופיע בתקנה 4 של התקנות ואשר יש לכלול בין מרכיבי המסמך המהווה תסקיר, הוא כלהלן:

"(1)תיאור הסביבה אליה מתייחסת התכנית לפני ביצוע התכנית המוצעת; בפיסקה זו 'סביבה' – הסביבה אשר לדעת מוסד התכנון עלולה להיות מושפעת מביצוע התכנית;

(2)פירוט הסביבה לעדיפות המיקום המוצע של התכנית והפעילות הנובעות מביצועה;

(3)תיאור הפעילות הנובעת מביצועה של התכנית המו

(4)פירוט והערכה של ההשפעות הצפויות או החזויות על איכות הסביבה כתוצאה מביצוע התכנית ומהפעילויות הנובעות מביצועה, וכן תיאור האמצעים הדרושים למניעת השפעות שליליות כאמור;

(5)מימצאים והצעות להוראות התכנית."

ניתן אפוא לומר, כי לצורך הכנת תסקירי השפעה על הסביבה, ייעזרו מכיני התסקירים והמנחים אותם, בהגדרות ובפרטים הכלולים בתקנות הנ"ל, שלפיהן פועלים כבר מזה כשתים-עשרה שנים.

2.הכנת תסקיר השפעה על הסביבה לפני הגשת תכנית דרך

לפרק ג' בחוק התכנון והבניה נוסף סימן ו' שענינו "תכנון דרכים ומסילות ברזל". סימן זה כולל סעיפים חדשים לחוק: סעיף 119ב -הוראות מיוחדות לדרכים, סעיף 119ג – תסקיר השפעה על הסביבה, וסעיף 119ד – פיצויים.

על אף שסעיף 119ג הוא השני במנין הסעיפים, הרי מבחינת סדר הפעולות להכנת תכנית, יקדם השלב של הכנת תסקיר השפעה על הסביבה לשלב הטיפול בתכנית במוסד התכנון, ולפיכך נדון בו תחילה.

על פי סעיף 119ג, סדר הפעולות הוא כדלקמן:

(א)מגיש התכנית יפנה למתכנן המחוז, והוא ינחה אותו להכין תשריט (מפה) דרך.

(ב)תשריט הדרך יוגש ע"י מגיש התכנית ליועץ הסביבתי (נציג השר לאיכות הסביבה בועדה מחוזית), וכן למכנן המחוז ולמהנדס הועדה המקומית.

(ג)היועץ הסביבתי יחזיר את התשריט למגיש התכנית תוך 15 ימים ויחליט אם לדרוש תסקיר השפעה על הסביבה; ואם דרש היועץ הסביבתי ממגיש התכנית להכין תסקיר השפעה על הסביבה, עליו גם לקבוע את ההנחיות להכנת התסקיר. העתק מההנחיות יש להמציא למתכנן המחוז ולמהנדס הועדה המקומית. כדי שההנחיות הנדרשות על ידי היועץ הסביבתי תהיינה סבירות, קובע החוק (בפסקה (ב)) כי ההנחיות תהיינה "בהתאמה לרמת התכנית, סוגה ומקומה". משמעות אמירה זו היא שיש להבחין בין תכנית מיתאר מיתאר לבין תכנית מפורטת, ולהבדיל בין סוגי התכניות, דהיינו, בין תכנית לדרך לבין תכנית למסילת ברזל, וכן לגבי המיקום.

יש הבדל מבחינת הדרישות הסביבתיות בין שטח בנוי לבין שטח פתוח, בין שטח הררי לבין שטח מישורי, בין אזור מדברי לבין אזור מיושב, ועוד הבדלים כיוצא באלה, ולפיכך ההנחיות עשויות להיות שונות בהתאם לסביבה הרלבנטית.

(ד)השלב הבא יחול במקרה שבו דרש יועץ סביבתי הכנת תסקיר, או שדרש הנחיות שלדעת מגיש התכנית אין צידוק לדרישתן. במקרים כאמור, יכול מגיש התכנית לערור על החלטת היועץ בפני הועדה המחוזית, וזו תשמע גם את מגיש התכנית וגם את היועץ הסביבתי ותחליט תוך 15 ימים מיום הגשת הערר. קיימת מגבלה לענין הגשת הערר כאשר תכנית בת-תוקף, מחייבת הכנת תסקיר. הוראה כזו קיימת למשל בתכנית המיתאר הארצית לדרכים תמ"א/3 (על פי תיקון 7 של התכנית).

(ה)במקרה שחוייב מגיש התכנית להגיש תסקיר, לא נקבעה בחוק מגבלת משך זמן להכנתו. משהוכן התסקיר, על מגיש התכנית למוסרו ליועץ הסביבתי, לועדה המחוזית ולועדה המקומית.

(ו)לאחר הגשת התסקיר ליועץ הסביבתי, רשאי היועץ לדרוש השלמות לתסקיר. היועץ מוגבל בזמן להציג את הדרישה ל-15 ימים.

העתק מדרישת היועץ עליו להמציא לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ולוועדה המקומית. החוק קובע שאם לא באה דרישה מטעם היועץ הסביבתי תוך 15 הימים האמורים רואים את התסקיר כמושלם.

(ז)לאחר הגשת התסקיר ליועץ הסביבתי, על היועץ להגיש חוות-דעת למגיש התכנית ולוועדות המחוזית והמקומית, תוך 30 ימים מהמועד שבו הוא קיבל את התסקיר או ההשלמות לתסקיר, אם דרש זאת.

(ח)בחוק נקבע גם הוראה המאפשרת תחליף לפעולת היועץ הסביבתי, אם הוא לא מילא את המוטל עליו במועדים שנקבעו בסעיף קטן (א) של סעיף 119ג. במקרה כזה רשאי מתכנן המחוז לבוא במקומו של היועץ הסביבתי, ולקבוע הנחיות להכנת תסקיר, לאחר התייעצות עם גורם מקצועי, אלא הוא מוגבל לעשות כך בתוך 30 ימים שלאחר חמישה עשר הימים הראשונים שהוקצו ליועץ הסביבתי לדרוש תסקיר ולפרט הנחיות להכנתו.

(ט)התסקיר וחוות הדעת ייכללו בין מסמכי התכנית בשלב של ההפקדה ולאחר מכן בעת מתן התוקף, אם ובמידה שתחליט הועדה המחוזית על כך.

כדי שלא לעכב טיפול בתכנית דרך, במקרים שבהם לא דרש היועץ הסביבתי (או מתכנן המחוז) הכנת תסקיר, מטיל סעיף 119ג(ז) חובה על הועדה המחוזית לדון בתכנית
ולהחליט בה גם בהעדר הנחיות ותסקיר.

לוח הזמנים בשלב שלפני הפקדת התכנית, ככל שהמדובר בתסקיר השפעה על הסביבה מצביע על זמן כולל אפשרי של חודשיים מצדו של היועץ הסביבתי לדרוש תסקיר, לקבוע הנחיות, לדרוש השלמה ולהגיש חוות דעת.

3.תהליכי הכנה ואישור תכנית לדרך ומסילת ברזל

3.1 ככלל, קובע סעיף 119ב כי בתכניות דרכים ינהגו כפי שנוהגים בתכניות אחרות, למעט ההוראות המיוחדות שנאמרו בסעיף זה.

הסעיף הולך ומפרט מהן ההוראות המיוחדות. יש לזכור, לפני הכניסה לפירוט התהליכים, כי טרם הדיון בועדה המחוזית, כבר נעשה הליך מוקדם של הכנת תסקיר השפעה על הסביבה.

בסעיף קטן (1) נקבע מי רשאי להגיש תכנית דרך, שיחולו עליה הוראות מיוחדות אלה. ראוי להזכיר בהקשר לכאן גם את הגדרת "תכנית דרך" שבסעיף ההגדרות.

הרשאים להגיש תכנית דרך הם:

(1)המדינה;

(2)רשות מקומית;

(3)ועדה מקומית;

(4)רשות שהוקמה לפי דין, או אגף הפועל מטעם המדינה, על-פי החלטת הממשלה.

3.2 השלב הראשוני של תהליך התכנון הסטטוטורי זוהי החלטה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק, ופרסום הודעה על ההחלטה. בתכניות רגילות יש לפרסם בשני עיתונים שלפחות אחד מהם הוא "עיתון נפוץ" ("עיתון נפוץ" הוגדר בסעיף 1א לחוק המקורי).שונה הדבר ב"תכנית דרך" – הפרסום ייעשה בשלושה עיתונים ושניים מהם לפחות הם עיתונים נפוצים. שוני אחר מתכנית רגילה זו האפשרות לקביעת תנאים לפי סעיף 78 (תנאים לבניה ולשימוש בקרקע – שהן במיקרא תנאים מגבילים) לאחר הפרסום בעיתונים, להבדיל מהפרסום ברשומות, שהוא המועד הקובע בתכניות רגילות. בדרך כלל הפרסום בעיתונים מהיר יותר מהפרסום ברשומות.

3.3 בפיסקאות (3) עד (6) נקבעו מספר הנחיות להכנת תכנית הדרך והפרטים שיש לכלול בה. בפיסקה (3) נאמר כי במקרה שבו תכנית דרך היוותה שינוי לתכנית אחרת, או שביצוע התכנית ישפיע על מיתקני תשתית (כגון קווי-חשמל), יש לציין שינויים אלה בתכנית הדרך.

פיסקה (4) מחייבת ציון מפורט של "מבני דרך" בתשריט. מבני דרך הוגדרו בסעיף ההגדרות: מחלף, גשר או מנהרה, חפיר או סוללה המצויים בתחילתם או בסופם.

פיסקה (5) מחילה על אופן הכנת תכנית דרך את ההוראות שנקבעו בתכנית מיתאר ארצית לדרכים.

לדוגמא – צורת הכנת התשריטים, קנה מידה, הכללת הוראות הנוגעות לאיכות הסביבה וכו' – המצויות בתכנית המיתאר הארצית לדרכים תמ"א/ 3 (תיקון מס' 7).

3.4 התהליך בועדה המקומית הגשת תכנית הדרך היא לועדה המחוזית. פיסקה (6) מורה להגיש העתק מהתכנית לועדה המקומית. על הועדה המקומית לדון בתכנית ולתת חוות דעת לועדה המחוזית תוך 30 ימים מהמועד שהומצא לה העתק התכנית. אם הועדה המקומית לא דנה או לא חיוותה דעתה בתוך המועד הנזכר, קובע החוק כי יש לראות את הועדה כאילו לא התנגדה להפקדת התכנית.

3.5 המועד לדיון בוועדה לאחר הגשת חוות הדעת של הוועדה המקומית לוועדה המחוזית, או לאחר חלוף 30 ימים מעת הגשת העתק תכנית לוועדה המקומית, חייבת הוועדה המחוזית לדון ולהחליט תוך 30 ימים אם להפקיד תכנית דרך או לדחותה (פיסקה 7).

3.6 המוזמנים לדיון בוועדה המחוזית

לפי פיסקה (8) על הוועדה המחוזית להזמין לדיון את מהנדס הוועדה המקומית שבתחומה חלה התכנית, וכן את מהנדס הוועדה המקומית הגובלת, במקרים שלדעת הוועדה המחוזית יש לתכנית השפעה על מרחב התכנון המקומי הגובל.

מטרת הזמנת מהנדסי הוועדות היא לשמיעת הערותיהם
המקצועיות,וכן לשמיעת הערות הוועדות המקומיות באמצעותם.

3.7 מסירת הודעות על ההפקדה בסעיף 91 לחוק התכנון והבניה פורטו הגורמים שלהם יש למסור הודעה על הפקדת תכנית: הוועדות המקומיות הנוגעות בדבר (והגובלות להן) ומשרדי הממשלה.

בנוסף להם, מחייבת פיסקה (9)(א) להודיע גם לתאגידים הממונים על שירותי רכבת, בזק, חשמל, מים וביוב, ולבעלים של מיתקני תשתית בתחום התכנית. כזכור, הוגדרו מיתקני תשתית בסעיף ההגדרות.

אם לדעת הוועדה המחוזית יש השפעה על שירותים על תכנית ועל מיתקני תשתית המצויים גם מחוץ לתחום התכנית, יש להודיע גם לתאגידים ולבעלים הממונים עליהם, על אף שהם מחוץ לתחום התכנית.

3.8 המועדים להגשת התנגדות לתכנית דרך: 30 ו-60 ימים.

פיסקה 9(ב) מונה את המועדים להגשת התנגדות לתכנית "בשטח בנוי" – 60 ימים מפרסום הודעה בעתונות.

הוראה זו שונה מהקבוע בסעיף 102 לחוק המקורי – חדשיים מפרסום הודעה ברשומות. שינוי נוסף הוא: אי מתן סמכות לוועדה המחוזית להאריך התקופה להגשת התנגדויות (סמכות הנתונה לה בסעיף 102, לעוד חודש ימים).

חידוש נוסף: בשטח שאינו "שטח בנוי" – המועד להגשת ההתנגדויות הוא 30 ימים.

מהו "שטח בנוי"?

משמעות ההגדרה של "שטח בנוי" לענייננו היא: שטח שנועד או שמותר לפי תכנית לבנות בו מגורים, משרדים, מסחר, תעשיה, מלונאות, מוסדות ציבור ובנייני ציבור, בתוך רצועות רחוב של 100 מ' מגבול תוואי הדרך המתוכננת. יש לשים לב לכך שההגדרה מתייחסת לאו דווקא לשטח הבנוי בפועל, אלא די בכך שהוא יועד לאחת המטרות דלעיל, או שמותר לפי התכנית לבנות למטרה מן המטרות דלעיל. כמו כן יש לתת את הדעת לכך שההגדרה מתייחסת לגבולות של 100 מטרים הוא אחד המאפיינים של שטחים תוך עירוניים ולא שטחים שמחוץ לאזורים בנויים.

3.9 מועדי הדיון בהתנגדויות והחלטה

פיסקה 9(ב) מפרטת את לוח הזמנים לדיון בהתנגדויות והחלטה בהן כדלקמן:

-30 ימים לאחר תום המועד להגשת ההתנגדויות חובת דיון ומתן החלטה.
במקרה של אי-דיון או אי-החלטה במועד – מינוי חוקר תוך 20ימים ע"י שר הפנים, לפי בקשת מגיש התכנית.
שמיעה על ידי חוקר במועד שיקצוב שר הפנים, אך לא פחות מ-30ימים.
החלטה על אישור או דחייה מיד לאחר שמיעת ההתנגדויות והחלטה בהן. החוק אינו קוצב מועד מוגדר לזמן ההחלטה בתכנית.

לנוכח ההבדל שבין הסוגים, ההיקף והרמות של התכניות, והקושי לקצוב זמן שיגביל מראש את הוועדה באפשרויות לשקול בכובד ראש ותוך התייחסות ענינית ומקצועית להיבטים השונים הנוגעים לתכנית הדרך. יחד עם זאת, במקום שהחוק לא קבע מועד אלא השתמש במונח "מיד" – יש להתחשב בהוראות סעיף 11 לחוק הפרשנות שכותרתו היא "מקום שלא נקבע זמן", ולפיו -"הסכמה או חיוב לעשות דבר, בלי סמכות או חובה לעשותו במהירות הראויה ולחזור ולעשותו מזמן לזמן ככל הנדרש ולפי הנסיבות."

3.10 אישור תכנית בדומה להוראות סעיף 108(ב) של החוק המקורי, שלפיו תכנית תיחשב כמאושרת, במקרה של אי התנגדות, כך גם לגבי תכנית דרך, שלא הוגשו לה התנגדויות [פיסקה (9)(ד)]. יראו תכנית כזו כמאושרת כעבור 20 ימים מתום המועד להגשת ההתנגדות, אלא אם תוך 10 ימים מתום המועד להגשת התנגדויות הוגשה דרישה על ידי אחד מחברי הוועדה לדון בתכנית, והוועדה דנה לפי דרישה, כאמור, בתוך 10 ימים נוספים.

3.11 פרוטוקול הוועדה המחוזית פיסקה (9)(ה) מחייבת רישום החלטה על הפקדה ועל מתן תוקף לתכנית בפרוטוקול שייחתם ע"י יו"ר הוועדה ומזכיר הוועדה, ומשלוח הפרוטוקול תוך 14 ימים מיום ההחלטה. משלוח הפרוטוקול במועד שנקבע בחוק, גם הוא חלק מהמאמצים לקיצור לוח הזמנים לאישור תכנית דרכים.

3.12 אישור שר הפנים בסעיף 109(א) לחוק המקורי ניתנה סמכות לשר הפנים להורות, תוך 90 ימים ממועד הפקדת תכנית, להביא תכנית לאישורו – לאחר תום הדיון בוועדה המחוזית, ולפי פיסקה (ב) בסעיף 109, עליו להחליט לגבי אישור או אי-אישור התכנית תוך 90 ימים מיום שהתכנית הוגשה לאישורו (השלב השני).

פיסקה (9)(ב) מצמצמת את הזמן הנתון לשר הפנים לגבי תכניות דרשים ל-30 ימים לכל שלב, ואלם במקרה של התנגדות לתכנית, נתונים לו 60 ימים להחלטה אם לאשר או לא לאשר את התכנית, בהנחה שעליו להעמיק את הבדיקה במקרה שהוגשו התנגדויות לתכנית.

3.13 תחילת תוקף תכנית בסעיף 119 לחוק המקורי נקבע לגבי תכנית רגילה כי תחילת תוקפה היא בתום חמישה עשר ימים לאחר פרסום הודעה ברשומות על אישורה.

בפיסקה (10) נקבע כי לגבי תכנית דרכים, המועד לתחילת תוקפה הוא בתום חמישה ימים מיום פרסום הודעה בעיתון על אישורה. הפרסום בעיתון הוא מהיר יותר מפרסום ברשומות.

יש להזכיר עם זאת, כי גם להבא קיימת חובה לפרסם הודעה ברשומות על אישור תכנית החוק, וזאת מכח הוראות סעיף 117 לחוק המקורי, אולם מבחינת תחילת התוקף, המועד הקובע, כאמור, הוא 15 ימים לאחר הפרסום בעיתון.

4.ביצוע תכנית דרך

4.1 התווית דרך, סלילתה וסעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965, אוסר על התוויתה של דרך, סלילתה וסגירתה ללא היתר.
סעיף 261(ד) לחוק, כפי שתוקן בתיקון 37, קובע כי על אף האמור בסעיף 145 לענין הצורך בהיתר להתווית דרך, סלילתה וסגירתה, הרי לפעולות אלו, אם יתבצעו ע"י המדינה, או ע"י גוף הפועל מטעמה (לפי החלטת הממשלה), לא יזדקקו להיתר. אולם הפטור בהיתר, כאמור, מותנה בשני תנאים:

(1)הפעולה נעשית בהתאם לתכנית מפורטת מאושרת, או בהתאם לתכנית מיתאר הכוללת הוראות של תכנית מפורטת.

(2)ניתנת הודעה על העבודה לרשות המקומית ולועדה המקומית הנוגעת בדבר.

4.2 הרשאה למבנה דרך

עד תיקון מס' 37 לחוק התכנון והבניה, לא היתה הכרעה משפטית בשאלה האם המדינה או הגופים הפועלים מטעמה זקוקים להיתר בניה לבניית גשרים, מחלפים, או מנהרות, כאשר הם היוו חלק מדרך. הנוהג בפועל היה לא להזדקק להיתר.

תיקון 37 מחדש וקובע כי המדינה, או גוף הפועל מטעמה (כפי שהחליטה הממשלה), המבקשים להקים מבנה דרך יזדקקו להרשאה.

מהו "מבנה דרך"?

בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, כפי שהותקן בתיקון מס' 37, הוגדר "מבנה דרך" – "מחלף, גשר או מנהרה, לרבות חפיר או סוללה המצויים בתחילתו או בסופו של אחד מאלה".משמעות הגדרת "מבנה דרך" היא לא רק הגשר עצמו, אלא גם סוללות העפר המתרוממות משני צידי הגשר, וכן התחלת ההעמקה של חפיר המשמש גישור למנהרה.

הרשאה היא מעין היתר, והיא ניתנת במשותף ע"י מתכנן המחוז ומהנדס הועדה המקומית. ההרשאה היא אישור כי הבקשה להרשאה, הכוללת את הפרטים שלפיהם אפשר לקבוע כי הקמת מבנה הדרך תואמת את הוראות התכנית המפורטת שבהתאם לה נסללת הדרך ומוקם המבנה, אמנם תואמת לתכנית הנוגעת, וכן תואמת לדרישות שיפורטו בתקנות

הגשת הבקשה להרשאה – הבקשה להרשאת מבנה תוגש למתכנן המחוז, והעתקה יוגש למהנדס הועדה המקומית.

בבקשה להרשאה ייכללו הפרטים שלפיהם אפשר יהיה לקבוע כי מבנה הדרך שיוקם, יהיה תואם להוראות תכנית הדרך, שהיא תכנית מפורטת, פרטים נוספים שייכללו בתכנון המבנה, וכן פרטים אחרים שייקבעו בתקנות שיתקין שר הפנים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ועם השר לאיכות הסביבה ובאישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת.

הטיפול בבקשה להרשאה

בסעיף 261ה(3) הוקצה זמן של 30 ימים למתכנן המחוז ולמהנדס הוועדה המקומית לבדוק את הבקשה להרשאה, ולאשר כי היא עומדת בדרישות התקנות ותואמת לתכנית. אם מתכנן המחוז ומהנדס הוועדה המקומית קבעו ביחד כי הבקשה אינה עומדת בהוראות הנ"ל, עליהם להודיע זאת, ולפרט בכתב את הנימוקים לעמדתם, בתוך אותם שלושים ימים.

בפיסקה (4) נקבע כי אם לא החליטו המתכנן והמהנדס בתוך 30 הימים האמורים לגבי הבקשה כמאושרת, במקרה של חילוקי דעות ביניהם לקבלת החלטה, תועבר ההכרעה ליו"ר הוועדה המחוזית, ועליה יהיה להכריע במחלוקת תוך 21 ימים, לאחר התייעצות עם ראש הוועדה המקומית ועם מומחה מקצועי בענין נשוא המחלוקת.

4.3 הקמת מבנה דרך ללא הרשאה או בסטייה מהרשאה

אם הוקם מבנה דרך ללא הרשאה או בסטיה מהרשאה, יחול פרק העונשין שבחוק התכנון והבניה, כפי שהוא חל על המדינה (למעשה רק סעיף 239, המתייחס לצו הפסקה שיפוטי).

עצם הקביעה האם מבנה דרך הוקם ללא הרשאה או בסטיה מהרשאה נתונה בידי יושב ראש הוועדה המחוזית [סעיף 261(ה)(6)].

4.4 רישוי מבנה בהליך מקוצר

בתיקון 33 לחוק התכנון והבניה הוסף פרק ה'3: "רישוי באמצעות מורשה להיתר".

בסעיף 261(ו) נקבע כי אפשר שרישוי דרך ייעשה בהליך של רישוי מקוצר לפי פרק ה'3.

במקרה כזה, מחייבים החוק והתקנות פעולה של קבלת מידע מפורט מאת מהנדס הועדה המקומית, ולאחר מכן הגשת בקשה להיתר בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, התוספות לתקנות האמורות, תקנות התכנון והבניה (מידע נדרש להיתר), התשנ"ב-1992, וכן התאמה להוראות התכנית המפורטת שלפיה יוקם מבנה הדרך.

5. פיצויים לפי ס' 197 בעקבות אישור תכנית דרך

5.1 שיפוי הוועדה המקומית על ידי מגיש התכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ניתן לתבוע את הועדה המקומית לתכנון ולבניה, לתשלום פיצויים בשל פגיעה במקרקעין, בעקבות אישור תכנית, בכפוף להוראות סעיף 200 (הקובע מגבלות לענין הגשת תביעות לפיצויים). הסעיף אינו מבחין בין סוגים של תכניות, כך שגם תכנית מיתאר ארצית, או תכנית הנגזרת ממנה, אשר פגעה במקרקעין, עלולה היתה להעמיד את הוועדה המקומית במעמד של נתבעת, על אף שהיא לא יזמה את התכנית, ואפשר גם שהיא התנגדה לה.מצב זה גרם לכך שלעתים ועדות התכנון נמנעו מלאשר תכניות דרכים, בשל החשש לתביעות פיצויים.

מאחר שתכניות דרכים נועדו לשרת לא רק את הציבור המקומי, אלא גם את הציבור הרחב במלוא מובן המילה, נקבע סעיף 119ד לחוק כי במקרה שהוועדה המקומית חוייבה בתשלום פיצויים לפי סעיף 197, עקב אישור התכנית, ישפה מגיש התכנית את הוועדה המקומית ב-70% מסכום הפיצויים שהיא תחוייב בהם.

מגיש התכנית לענין סעיף זה היא המדינה או הפועלים מטעמה (לפי סעיף 119ב(1) – בהחלטת הממשלה) או רשות שהוקמה לפי דין והיא אינה רשות מקומית או ועדה מקומית.

סעיף 119ד(א) קובע בסיפא שלו כי ניתן להגיע להסכמה בין משלמי הפיצויים ובין הזכאים להם – להסדר פיצויים שונה מזה שנקבע בחוק.

משמע מכאן, כי כל עוד אין הסכמה אחרת, חלות הוראות הסעיף לענין תשלום הפיצויים.

סעיף 119ד(ב) קובע הסדרים לתהליכי הדיונים בקשר לתביעות הפיצויים, ועיקרם הוא שיתוף מגיש תכנית הדרך (אשר צריך לשאת ב-70% מהפיצויים) בכל התהליכים וההתדיינויות הנוגעים לחיוב בתשלום, כדי למנוע מצב שיחייבו אותו בתשלום הפיצויים, מבלי שניתנה לו האפשרות להציג עמדתו לגבי חיובו בפיצויים (בשרך של שיפוי הוועדה המקומית).

בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה נקבעו הדרכים לדיון ולתביעות הפיצויים בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, ואפשר שהדיון יסתיים בוועדות אלה, באישור הוועדה המחוזית לתשלום פיצויים בגובה סכום שהיא תקבע לאחר שתוצג לה עמדת הוועדה המקומית. לענין זה נקבע בסעיף 119(ב)(2) כי החלטות הוועדות המקומיות והמחוזיות לענין חיוב בתשלום פיצוי, טעונות הסכמה של מגיש התכנית (כמי שנושא ב-70%מעול הפיצויים), ואם אין הסכמה ביניהם, תועבר ההכרעה בנושא זה לשר האוצר ולשר הפנים.

5.2 תחולת ההוראות לענין הפיצויים

תחולת ההוראות לענין הפיצויים ושיפוי הוועדה המקומית היא רק לגבי תכניות דרך שאושרו אחרי כ' באייר התשנ"ד (1 במאי 1994). הוראות השיפוי והפיצויים המיוחדות אינן חלות על תכניות שאושרו קודם למועד זה.

6.סעיפי תחילה והוראות מעבר

בסעיף 5 לחוק המתקן נקבע כי תחילתו, למעט הסעיף העוסק בהרשאת מבנה דרך, תהיה כעבור 30 ימים מיום פרסומו. החוק פורסם במשפר החוקים ביום י' בניסן התשנ"ד (22 במרס 1994), כך שהוא נכנס למעשה לתוקף ביום י' באייר התשנ"ד (21 באפריל 1994).

לגבי הסעיף העוסק בהרשאות מבנה דרך (4(4) לחוק המתקן), נאמר כי הוא יכנס לתוקף רק ביום תחילתן של תקנות שיותקנו בקשר אליו (תקנות מכח סעיף 261(ה)(2) לחוק התכנון והבניה, כפי שתוקן בקשר להרשאת מבנה דרך).

עד שיותקנו התקנות ינהגו כפי שנהגו עד כה. ותהיה זו שאלה של פרשנות משפטית, האם מבנה דרך טעון רישוי או לא.

לפי סעיף 6 לחוק המתקן לגבי דרכים, התוויתן, סלילתן או סגירתן, שנעשו בידי המדינה או מטעמה, על פי תכנית מאושרת שהופקדה קודם תחילת החוק (21 באפריל 1994), ינהגו גם בעתיד כפי שנהגו קודם תיקון החוק.

https://www.benezra.co.il/